El
tsunami económico desatado por el proceso conocido como “titulización”,
la codiciosa alquimia que permitió a Wall Street convertir
hipotecas tóxicas en bonos calificados como altamente
confiables (bonos AAA), está a punto de deparar un nuevo
capítulo de temblores financieros.
Tras
haber dejado a un tendal de inversores hipotecarios,
accionistas y gestores de fondos de pensiones con el agua al
cuello y a una buena parte de Wall Street comiendo de la
mano del Estado, la ilegalidad de esta vasta maquinaria de
titulizaciones, con sus operadores en la sombra, ha
comenzado a emerger en diversos tribunales de los Estados
Unidos.
Tres
jueces de Massachusetts, Kansas y Ohio, han desvelado sin
ambages las mediaciones ficticias sobre las que se ha
asentado el proceso de titulización. Las decisiones de
estos magistrados ponen seriamente en cuestión la legalidad
de cientos de miles de ejecuciones hipotecarias, así como
las credenciales jurídicas de los subsiguientes compradores
de dichas viviendas que, cada vez más, son los propios
bancos de Wall Street. Sumado a ello, el Consejo de Normas
de Contabilidad Financiera (FASB, según las siglas en inglés)
ha modificado ciertas reglas que obligarán a que cientos de
miles de millones de dólares ligados a estos procesos de
titulización tengan que ser reincorporados a las hojas de
balance de las empresas de Wall Street, con lo cual éstas
aumentarán la presión sobre los poderes públicos para
recibir capital.
El
origen del problema está en los pasos que el proceso de
titulización de hipotecas requiere. Para conseguir una
transacción sin riesgos, sortear los controles públicos y
satisfacer los criterios contables que justifican que una
venta de títulos desaparezca de la hoja de balance del
banco, las hipotecas son objeto de varias transferencias
antes de ser vendidas a los inversores. El ejemplo típico
es el siguiente: el prestamista original (o el patrocinante
que haya comprado las hipotecas en el mercado secundario)
transfiere las hipotecas a una entidad de propósito
especial conocida como depositante. Este depositante, a su
vez, transfiere las hipotecas a una entidad que vende
certificados a los inversores basados en la calificación de
riesgo del paquete de hipotecas (en teoría, las pérdidas
ocasionadas por los grupos de hipotecas de mayor riesgo serían
absorbidas por las series más seguras, calificadas con una
triple A. En la práctica, sin embargo, muchas de las series
que recibían esta calificación tenían una inferior).
Para
ahorrar los costes, el tiempo y el papeleo que hubiera
exigido registrar cada una de las transferencia de las miles
de hipotecas que conforman una titulización, las empresas
de Wall decidieron emitir cesiones de hipotecas en blanco a
lo largo de todo el proceso de transferencias, saltándose
el registro físico de las hipotecas en el registro público
correspondiente.
Increíblemente,
los representantes de las entidades intermediarias han
estado ejecutando hipotecas a lo largo del país,
desalojando a las familias y subastando las viviendas, sin
tener certificación real de la hipoteca o prueba alguna de
su título jurídico para actuar. En algunos casos, los
tribunales autorizaron estas ejecuciones, y los
subsiguientes desalojos de las familias, a pesar de que los
representantes de las entidades intermediarias reconocieron
que el título hipotecario original se había perdido (lo
cual suscita la cuestión de si estos títulos realmente se
perdieron o fueron utilizados de manera fraudulenta en múltiples
titulizaciones, algo que varios veteranos de Wall Street
sospechan).
Finalmente,
algunos jueces listos han decidido no hacer la vista gorda y
han sacudido la alfombra. En una decisión adoptada el 14 de
octubre de 2009, el juez Keith Long, de Massachusetts,
sostuvo:
“Las
cesiones de hipotecas en blanco no transfieren nada […] en
Massachusetts, una hipoteca entraña en última instancia la
transferencia de un inmueble. Pero para que algo se
transfiera debe hacerse de manera válida. Los acuerdos en
virtud de los cuales las entidades de titulización
aseguraban tener derecho a la cesión de las hipotecas no
comportan en sí mismos una cesión y en todo caso no están
debidamente registrados […] Las cuestiones que se ventilan
aquí no tienen que ver con meros formalismos burocráticos
o con errores subsanables. Apuntan al núcleo de las garantías
reconocidas a los propietarios de viviendas y a los
solicitantes de crédito por las leyes de Massachusetts.
Aceptar el argumento de la entidad demandante es permitirle
que se quede con la casa de alguien sin tener un derecho
demostrable para hacerlo, asumiendo que, finalmente, podrán
demostrarlo y que los eventuales oferentes en la subasta no
se verán disuadidos por la falta de base jurídica para la
venta y realizarán su oferta confiados en su existencia
futura, aunque pueda llevar un año o más. La ley,
precisamente, reconoce el carácter problemático de estas
asunciones, el daño que pueden causar si resultan erróneas
y las obligaciones que se derivan en caso contrario”
[cursivas en la sentencia original] (U.S. Bank National
Association v. Ibanez/Wells Fargo v. Larace)
Un
mes y medio antes, el 28 de agosto de 2009, el juez Eric S.
Rosen, de la Corte Suprema de Kansas, adoptó un
posicionamiento incisivo en relación con uno de los
intermediarios ficticios utilizados por Wall Street para que
realizara el trabajo sucio de las ejecuciones hipotecarias y
sirviera de “pantalla” a medida que las hipotecas se
trasladaban entre varias entidades. Este intermediario,
conocido como MERS (las siglas en inglés de Sistemas de
Registro Electrónico de Hipotecas), es una entidad
independiente en caso de quiebra, filial de MERSCORP, que a
su vez es propiedad de diferentes unidades de Citigroup,
JPMorgan Chase, Bank of America, la Mortgage Bankers
Association, así como de diferentes empresas emisoras de
hipotecas y otros títulos. Según la página web de
MERSCORP, estos “accionistas desempeñaron un papel
crucial en el desarrollo del MERS. Merced a sus aportaciones
de capital, MERS pudo financiar sus gastos de de desarrollo
y funcionamiento iniciales”. En los últimos años, MERS
ha operado, más que como un sistema de registro electrónico,
como parte en las demandas interpuestas en diferentes
tribunales del país.
En
un documento de mayo de 2009, titulado “Los cimientos de
MERS”, la compañía reconoce que recientemente se ha
asistido a una ola de demandas contra MERS por parte de
propietarios en proceso de ejecución hipotecaria. A lo
largo, de hecho, de las siguientes treinta páginas, se
dedica a describir las diferentes demandas, estado por
estado, siempre en un tono que intenta rezumar optimismo.
MERS,
sin embargo, carece de una plantilla de empleados o de
abogados que recorran el país ejecutando hipotecas o
defendiendo a la entidad ante los tribunales. Lo que hace es
designar a los empleados de los bancos y de las empresas
hipotecarias como sus representantes, en calidad de
“personal encargado de certificación”. En su página
web lo explican de la siguiente guisa: “los encargados de
certificación son empleados de una entidad miembro (un
banco o una empresa hipotecaria) que la secretaría
corporativa de MERS designa como personal de MERS a través
de una resolución interna. Esta resolución autoriza al
encargado de certificación a ejecutar documentos en calidad
de empleado de MERS”.
El
juez Rosen, de la Corte Suprema de Kansas, no compró esta
versión de los hechos de MERS. Seguramente Wall Street tenía
buena razones para lamentar haber caído en manos de este
juez. En 2002, Rosen recibió la distinción “Hacer
realidad el sueño”, creada en honor a Martin Luther King;
con anterioridad, se había desempeñado como Consejero
General Asociado de la Comisión de Títulos de Kansas, y
como Fiscal Asistente de Distrito en el Condado de Shawnee,
también en Kansas. En su decisión, el juez Rosen sostuvo
que:
“La
relación existente entre MERS y el Sovereign Bank se parece
más a la de un intermediario ficticio que a la de quien
posee los derechos propios de un comprador […] ¿Qué
significado debería atribuir este tribunal a la designación
de MERS como “fideicomisario” de Millennia [una empresa
hipotecaria]? La demanda pretende definir este término como
aquellos hombres ciegos de la leyenda india cuya descripción
de un elefante dependía de la parte que estuvieran tocando
en cada momento. El Consejero del Banco, de hecho, declaró
ante el tribunal que MERS detenta las hipotecas “a efectos
de simplificar los trámites, y nuestros clientes, el banco
y los otros bancos, transfieren dichas hipotecas y encargan
a MERS que les notifique las eventuales ejecuciones que
deban realizarse” (Landmark National Bank v. Boyd A.
Kesler)
Los
abogados de los propietarios de vivienda ven una trama más
oscura en todos esto. Timothy McCandless, un abogado
californiano, dejó en su blog la siguiente reflexión:
“A
lo largo de todo el país, MERS está llevando procesos de
ejecución hipotecaria en su nombre, a pesar de que no es
parte financiera interesada. Esto es problemático porque
MERS no está preparado ni equipado para responder a las
demandas de los consumidores respecto de prácticas
crediticias fraudulentas. La vía de la titulización, en
efecto, pretende servirse de un intermediario sin rostro y
aparentemente inocente, sin conocimiento de práctica
fraudulenta alguna, con el único objeto de realizar el
trabajo sucio de quedarse con la vivienda del consumidor.
Acorralados por el proceso hipotecario, los consumidores que
intentan impulsar una defensa basada en la invocación de cláusulas
contractuales fraudulentas, son a menudos forzados a asumir
el punto de vista de la parte beneficiaria de la ejecución
–normalmente una sociedad de inversión inmobiliaria–.
Desde el punto de vista puramente logístico esto puede
resultar difícil, ya que una sociedad inversora es una
entidad con un rostro menos visible y aparentemente más
inocente que el propio MERS. Una sociedad inversora no tiene
personal de atención al cliente y probablemente carece de
consejo asesor. Las quejas a la entidad responsable –en
caso de que pudiera ser identificada– se reenvían a la
entidad encargada de cobrar las cuotas hipotecarias y los
eventuales intereses, quien a su vez remite a MERS. Este
patrón de desresponsabilización hace de la titulización
una vía ideal para forzar el desalojo de los consumidores.
La perspectiva de librar una batalla probatoria con todas
estas entidades en la esperanza de conseguir evidencia de prácticas
crediticias fraudulentas puede resultar demasiado frustrante
incluso para aquellas víctimas que saben que dicha
evidencia existe. Este opaco muro empresarial es tan
imponente que en un buen número de ejecuciones, MERS logra
su cometido sin siquiera exhibir el indispensable título
hipotecario original y mucho menos, claro está, aquella
documentación que podría apuntalar una defensa basada en
la invocación de cláusulas contractuales fraudulentas”.
Uno
de los primeros jueces en dar un par de bofetadas a Wall
Street fue Christopher A. Boykos, del Tribunal de Distrito
del Distrito Norte de Ohio. Un par de fundamentos jurídicos
de 31 de octubre de 2007, le bastaron a Boyko para
desestimar catorce demandas de ejecuciones hipotecarias
interpuestas por empresas inversoras participantes en
procesos de titulización. En un paso de su
argumentación, sostuvo de manera contundente:
“El
argumento que pretende hacer valer la demanda, del tipo
‘juez, usted no entiende cómo funcionan realmente las
cosas’, revela una condescendencia propia de un sistema
cuasi–monopolístico que ha permitido a las instituciones
financieras controlar, incluso hasta hoy, el proceso de
ejecución hipotecaria […] Indudablemente, todas las
decisiones que una institución financiera adopta en un
proceso de ejecución obedecen a una cuestión de dinero.
Asimismo, el trabajo jurídico que permite ganarse el favor
de una institución financiera es altamente lucrativo. No
hay nada impropio o malo en que las entidades financieras o
los despachos de abogados pretendan obtener ganancias: por
el contrario, es lícito que sean retribuidos por los
negocios y por la práctica jurídica que llevan a cabo. Lo
que no es de recibo, sin embargo, es que estas
instituciones, incareables por oponentes carentes de
recursos, acaben preocupándose más por maximizar sus
beneficios que por cumplir los trámites procesales legales.
Los tribunales federales, cuyos objetivos difieren de los de
las instituciones financieras, deben actuar en estos casos
como si fueran un guardián” (In Re Foreclosure Cases)
Mientras
los tribunales sacan a la luz temas como el registro ilegal
de las hipotecas, las irregularidades en los procesos de
titulización y la utilización de cláusulas contractuales
fraudulentas y predatorias, un par de frases perdidas en las
nuevas cuentas presentadas bajo el formulario 10Q por
Citigroup el 30 de junio de 2009, revelan que hasta el
momento no hemos visto más que un par de pústulas en la
cabeza del monstruo de la titulización, mientras que su
torso continúa sumergido en aguas pantanosas.
Citigroup
explica que el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera
(FASB) ha emitido una nueva regla –la SFAS nº 166– que
tendrá un impacto significativo en los estados financieros
consolidados de Citigroup “en la medida en que la empresa
perderá la consideración de ventas otorgada a la cesión
de ciertos activos a entidades con propósitos específicos,
así como a ciertas ventas de futuro y a ciertas
transferencias de valores que no puedan calificarse como
participaciones”. Si esto es así, la pregunta clave es:
¿cuándo estallará esta bomba? “La SFAS 166 entrará en
vigor a partir de los años fiscales posteriores al 15 de
noviembre de 2009”. Y hay más malas noticias: la FASB
también ha emitido una norma, la SFAS 167 en virtud de la
cual, pare decirlo en pocas palabras, la mayor parte de los
valores registrados fuera de la hoja de balance tendrán que
volver a los libros de contabilidad del Citigroup.
En
las últimas líneas se asegura que:
“el
efecto acumulado de la adopción de estas nuevas normas de
contabilidad para el 1 de enero de 2010, según la información
financiera disponible el 30 de junio de 2009, sería, después
de aplicar los impuestos correspondientes a resultados
acumulados, de unos 8.300 millones de dólares” [énfasis
en el original]
No
quiero imaginarme cómo se pedirá a los contribuyentes
estadounidenses que sigan dándole dinero a Citigroup si
este continúa sangrando hasta el infinito. Lo peor es que
el Citigroup no el único que resultará financieramente
golpeado a resulta de los controles sobre las Entidades con
Propósito Específico. Los reguladores, de hecho, están
recibiendo cartas de presión de Citigroup y de otras
empresas de Wall Street para que revisen, al menos, la fecha
en la que estos cambios entrarán en vigor.
Dejando
de lado por el momento las prácticas crediticias
fraudulentas y predatorias que posibilitaron las
titulizaciones de hipotecas, hay que admitir que el debate
sobre la conveniencia de resucitar o dejar morir estos
procesos de titulización (además de aquellos provocados
por empresas con apoyo público) no se ha planteado con
suficiente radicalidad. Y es que si se acepta que la función
de Wall Street es facilitar una asignación eficiente del
capital, sólo cabe rechazar de plano estas prácticas
fraudulentas. Wall Street ha estado moviendo miles de
millones de dólares provenientes de créditos hipotecarios
y de otras apuestas ligadas a dichos créditos sin que nadie
plantee una cuestión elemental: ¿cómo es posible que todo
este capital vaya a parar a una estructura totalmente
improductiva? Las viviendas no piensan ni innovan; no
generan nuevas tecnologías, ni patentes, ni nuevas
industrias; no crean puestos de trabajo de cara al futuro.
Wall
Street, en definitiva, actuó como un prestamista al por
mayor a empresas hipotecarias inescrupulosas (algunas de las
cuales pertenecían a empresas de Wall Street). Y no lo hizo
en respuesta a una demanda legítima de los consumidores;
creó, más bien, una demanda artificial orientada a generar
productos hipotecarios para alimentar la maquinaria de la
titulización y obtener con ello pingües ganancias. Lo que
tenemos ahora son las consecuencias de una asignación de
capitales de todo punto ineficiente: una sobreproducción
masiva de condominios y viviendas que acaba por hundir el
valor de los activos tanto en los barrios como al interior
de un irracional proceso de titulización repleto de
productos a los que las agencias de calificación otorgaron
una triple A y que acabaron degradados a basura.
Uno
de los factores que coadyuvó a la depresión y al
ingobernable desempleo de los años 30 fue sin duda la
masiva y descabellada asignación de capitales generada por
el fraude y las malas ideas. Hoy resulta obvio que Wall
Street no es sino el intermediario ficticio de un muy bien
articulado sistema de transferencia de riquezas.
(*) Pam Martens trabajó en Wall
Street durante 21 años; no tiene activos, ni a corto ni a
largo plazo, de ninguna de las empresas mencionadas en este
artículo. Escribe regularmente sobre cuestiones de interés
público desde New Hampshire.
