Bienes raíces comerciales

¿La segunda crisis inmobiliaria de EEUU?

Por Lingling Wei y Peter Grant
Wall Street Journal, 06/09/09

La Reserva Federal y el Departamento del Tesoro de Estados Unidos luchan por impedir que los bienes raíces comerciales le asesten un golpe devastador a la economía de ese país justo en el momento en que trata de levantarse de la lona.

Sus esfuerzos, no obstante, podrían ser obstaculizados por un alza en los embargos de propiedades comerciales con créditos hipotecarios que fueron empaquetados y vendidos por Wall Street como instrumentos de renta fija.

Ahora, la recesión está poniendo a prueba valores respaldados por hipotecas comerciales del orden de los US$700.000 millones.

El sector de bienes raíces comerciales experimenta dos tipos de dolores que, según la calificadora de crédito Realpoint LLC, elevaron su tasa de morosidad a 3,14% en julio, seis veces el nivel de julio del año pasado.

Un problema deriva sencillamente de la falta de estándares más estrictos. En la era del dinero fácil, Wall Street les prestaba dinero a los propietarios con la creencia implícita de que las tasas de ocupación y arriendos de los edificios de oficina, hoteles, negocios y otras propiedades comerciales seguirían subiendo. El resultado es que un creciente número de propiedades no están generando el efectivo suficiente para pagar el principal o los intereses de los préstamos.

El segundo problema que aqueja a la industria proviene de la incapacidad de los dueños para refinanciar los valores de bienes raíces comerciales respaldados por hipotecas. Se estima que hacia fines de 2012 vencerán préstamos por unos US$153.000 millones. Los analistas de Deutsche Bank calculan que cerca de US$100.00 millones serán difíciles de refinanciar. Aunque estas propiedades cuentan con un flujo de caja suficiente para pagar interés y principal, sus valores han caído tanto que los dueños no podrán extender las actuales hipotecas o reemplazarlas con nueva deuda.

Eso significa que habrá pérdidas no sólo para los dueños, sino para los inversionistas que compraron estos valores respaldados por hipotecas comerciales, incluyendo fondos de cobertura, fondos de pensiones y otros inversionistas institucionales. Eso exacerbaría la recesión que atraviesa EE.UU.

Un típico valor respaldado por hipotecas comerciales contiene hipotecas de un diverso grupo de propiedades, a menudo menos de 100, con préstamos que van desde US$2 millones a más de US$100 millones. Una empresa, habitualmente un banco importante como Wachovia o Wells Fargo, se encarga de cobrar los pagos mensuales de los deudores y entregarles el dinero a los inversionistas institucionales que compran los valores.

Un aumento significativo de los embargos de propiedades comerciales podría deprimir los valores aún más puesto que más activos saldrían al mercado a precios de liquidación. Esto ejercería presión para que los bancos realicen rebajas contables de estos préstamos.

"Lo que está ocurriendo en el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales es el preludio de lo que puede pasar en los libros de los bancos", advierte Frank Innaurato, director ejecutivo de Realpoint.